E-Check für Vermieter: Was Pflicht ist, wie oft geprüft werden sollte und was er bringt

Der E-Check ist eine standardisierte Prüfung der elektrischen Anlage und der angeschlossenen Geräte durch einen zugelassenen Elektrofachbetrieb. Geprüft werden Sicherungen, FI-Schutzschalter, Steckdosen, Leitungen, Verteiler, Beleuchtung, Sprechanlagen und alle festen elektrischen Installationen. Ziel ist, Mängel zu identifizieren, bevor sie zu Bränden, Personenschäden oder Geräteausfällen führen.

Das Ergebnis ist ein Prüfprotokoll, das den Zustand der Anlage dokumentiert, eventuelle Mängel auflistet und eine Prüfplakette für die Verteilung trägt. Dieses Protokoll ist Ihr Nachweis gegenüber Mietern, Versicherern und Behörden.

In Deutschland gibt es kein Gesetz, das den E-Check für vermietete Wohnungen pauschal vorschreibt. Was es aber gibt, ist eine Reihe von Pflichten, die zusammen genommen den E-Check faktisch nahelegen oder verlangen:

• Verkehrssicherungspflicht. Als Vermieter haften Sie für die Sicherheit der Anlage. Kommt jemand zu Schaden, müssen Sie nachweisen können, dass Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind. Ein regelmäßiger E-Check ist der effektivste Nachweis.
• Mietrechtsentscheidungen. Gerichte haben festgestellt, dass Vermieter elektrische Anlagen in einem sicheren Zustand halten müssen. Bei Bestandsanlagen heißt das oft: regelmäßige Prüfung und ggf. Nachrüstung von Schutzeinrichtungen.
• DGUV V3 (früher BGV A3). Für gewerblich vermietete Objekte (Büros, Praxen, Läden) gilt die DGUV V3, die regelmäßige Prüfungen mit klaren Fristen vorschreibt.
• Gebäudeversicherung. Viele Wohngebäudeversicherungen verlangen in den Bedingungen eine regelmäßige Prüfung. Im Schadensfall kann die Versicherung Leistungen kürzen, wenn der Nachweis fehlt. Im Zweifel mit Ihrer Versicherung abklären.

Die Quintessenz: Auch wenn der E-Check formal nicht überall Pflicht ist, ist er praktisch unverzichtbar, sobald die Frage der Haftung oder Versicherungsleistung im Raum steht. Ein häufig übersehener Punkt ist dabei der Zustand der Schutzschalter, dazu lohnt der Blick auf das Thema FI-Schalter nachrüsten.

Für privat vermieteten Wohnraum gibt es keine festen gesetzlichen Fristen. Etabliert hat sich:

• Alle vier Jahre für Wohngebäude mit normaler Nutzung. Das deckt sich mit den Empfehlungen des ZVEH und vieler Versicherer.
• Alle zwei bis drei Jahre in besonders sensibler Nutzung (Studentenwohnheim, häufiger Mieterwechsel, betreutes Wohnen).
• Bei Mieterwechsel, weil Sie dann den Zustand sauber dokumentieren und einen klaren Ausgangspunkt haben.
• Nach Umbauten und Renovierungen verpflichtend, weil sich die Anlage verändert hat und vor Inbetriebnahme abgenommen werden muss.

Für gewerblich vermietete Objekte gelten die DGUV V3-Fristen, die je nach Anlagentyp zwischen einem und vier Jahren liegen.

Drei Risiken realisieren sich häufig.

• Versicherungsausfall im Schadensfall. Zeigt sich nach einem Brand ein elektrischer Defekt als Ursache, fragt die Versicherung nach dem letzten Prüfprotokoll. Fehlt es, drohen Leistungskürzungen oder Ablehnung.
• Persönliche Haftung als Eigentümer. Kommen Personen zu Schaden, haften Sie als Vermieter unter Umständen mit Ihrem Privatvermögen. Die Verkehrssicherungspflicht ist kein theoretisches Konstrukt.
• Mietminderung und Vertragsbruch. Melden Mieter Mängel und Sie reagieren nicht, sind Mietminderung oder im Extremfall fristlose Kündigung möglich. Eine regelmäßige Prüfung dokumentiert, dass Sie aktiv Ihrer Pflicht nachkommen.

Wenn Sie uns mit einem E-Check beauftragen, koordinieren wir mit Ihnen und ggf. den Mietern einen Termin. Wie lange das dauert, hängt von Größe und Zustand des Objekts ab. Den zeitlichen Rahmen nennen wir Ihnen vorab.

Vor Ort prüfen unsere Elektriker die Hauptverteilung, alle Steckdosen und Schalter, die FI-Schutzschalter, das Beleuchtungsnetz, die Sprechanlage und alle fest installierten Verbraucher. Wir messen Erdungswiderstand, Isolationswiderstand und Schleifenimpedanz nach VDE-Norm. Mängel werden im Protokoll dokumentiert. Erfordern sie sofortige Behebung, klären wir das vor Ort mit Ihnen ab.

Sie erhalten das Prüfprotokoll als PDF mit allen Messergebnissen, Mängelliste und Prüfplakette. Bei Bedarf erstellen wir direkt im Anschluss ein Angebot für die Behebung der gefundenen Mängel.

Pauschale Preise nennen wir bewusst nicht, weil sie ohne Blick auf das Objekt wenig aussagen. Den Aufwand bestimmen vor allem die Zahl der Wohneinheiten, der Umfang der Allgemeinflächen, das Alter und der Zustand der Verteilungen sowie die Frage, wie viele ortsveränderliche Geräte mitgeprüft werden sollen. Nach einer kurzen Bestandsaufnahme bekommen Sie von uns ein verbindliches Angebot für Ihr Objekt.

Diese Beträge sind als Betriebskosten umlagefähig, soweit der E-Check im Mietvertrag oder in der Betriebskostenverordnung als wiederkehrende Maßnahme aufgenommen ist. Im Zweifel mit Ihrem Steuerberater klären.

Wir sind Elektrobetrieb aus Norderstedt mit Einsatzgebiet Hamburg und Umland. Wir machen E-Checks für Vermieter aller Größen, von der einzelnen Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus mit 50 Einheiten. Unsere Elektriker sind nach DGUV V3 zugelassen und arbeiten nach den anerkannten Regeln der Technik. Details zu den Standorten finden Sie auf den Seiten E-Check in Hamburg und E-Check in Norderstedt.

Was uns für Vermieter besonders macht: Wir denken den E-Check als Teil einer langfristigen Sicherheitsstrategie. Wenn Sie uns dauerhaft als Partner haben wollen, übernehmen wir die Termin-Erinnerung, koordinieren mit Mietern und legen die Prüfprotokolle bei uns ab. Auch laufende Reparaturen wickeln wir über unseren Kundendienst ab.

E-Check für Ihr Objekt anfragen oder rufen Sie uns an unter 040 / 88 36 45 10. Wir kommen für eine erste Begehung vor Ort, schauen uns die Anlage an und erstellen Ihnen ein konkretes Angebot.